为了进一步健全我市住房保障制度,完善住房保障体系,根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步加强公租房和保障性租赁住房工作完善住房保障体系的实施意见》(桂政办发〔2021〕127号)等有关文件规定,并结合我市实际情况,我局起草了《贺州市城区保障性租赁住房管理办法(征求意见稿)》,现向社会公开征求意见,公众可于2023年11月25日下午6:00前,通过以下方式提出意见和建议:
一、通过信函方式将意见邮寄至:贺州市八步区新风街46号贺州市住房和城乡建设局(邮编:542800)。来信请注明“《贺州市城区保障性租赁住房管理办法(征求意见稿)》“征集意见”字样。
二、通过电子邮箱将意见发送至:hzsfgbfgk@163.com。
三、在线提交的方式(征集意见期间,网民可在本页底部留言)。
四、未尽事宜,请与市住房和城乡建设局(房改办政策法规科)联系,联系电话:0774-5124795。
五、意见反馈截止时间为:2023年11月25日。
附件:《贺州市城区保障性租赁住房管理办法(征求意见稿)》
贺州市住房和城乡建设局
2023年10月25日
附件:
贺州市城区保障性租赁住房管理办法
(征求意见稿)
第一章 总则
第一条 为完善本市住房保障体系,规范保障性租赁住房管理,促进解决城镇新市民、青年人等群体住房困难,根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国发办〔2021〕22号)、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步加强公租房和保障性租赁住房工作完善住房保障体系的实施意见》(桂政办发〔2021〕127号)等文件精神,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称保障性租赁住房是指政府给予土地、财税、金融、水电气等政策支持,多主体投资建设,主要面向符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难群体供应,限定租赁用途、户型面积和租金价格的租赁住房。
第三条 本市城区范围内保障性租赁住房的建设、运营管理、配租、准入与退出、监督管理等适用本办法。
本市城区范围以《贺州市城市总体规划(2016-2035年)》确定的中心城区范围为准,具体范围为:东至莲塘镇炭冲村,南至贺街镇西南村及广贺高速,西至西环路及望高镇新元村(不含清池村和百富村),北至望高镇白沙河、洛湛铁路及姑婆山。以后本市城市总体规划中心城区范围作出相应调整的,按调整后的范围执行。
第四条 成立保障性租赁住房工作领导小组负责统筹本市保障性租赁住房的全面工作,负责全市保障性租赁住房重大事项的决策部署、组织协调、监督检查;组织发展改革、住房城乡建设、财政、自然资源、生态环境等相关部门对保障性租赁住房项目开展联合审查和项目认定工作。
市住房城乡建设部门负责统筹监管保障性租赁住房的建设、运营管理等工作。
市发展改革、财政、自然资源、生态环境等部门按照职责分工做好相关工作。
各城区人民政府、园区管委会负责本辖区内保障性租赁住房的建设、管理等工作。
第二章 优惠和支持政策
第五条 应按照职住平衡的原则,提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例,在编制年度住宅用地供应计划时,单列保障性租赁住房建设用地计划、优先安排、应保尽保,引导产城人融合、人地房联动。
第六条 可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;允许企事业单位将依法取得使用权的土地用于建设保障性租赁住房,并变更土地用途,不补缴土地价款。
支持将产业园区中工业项目配套建设行政,办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房,严禁建设成套商品住宅。
允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。
第七条 对符合规定的保障性租赁住房项目,通过中央和自治区补助等多渠道给予资金支持,在不新增政府隐性债务的前提下,支持企业通过市场化融资建设保障性租赁住房。
第八条 支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款,按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。
支持银行业金融机构发行金融债券,募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。加强保障性租赁住房贷款的统计监测,引导金融机构实施差别化房地产信贷政策。
第九条 支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券,用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的,可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券。
第十条 支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
第十一条 利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房的,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。
第十二条 对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
第十三条 利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房的,取得保障性租赁住房项目认定书后,用水、用电、用气价格按照居民标准执行,国家有新规定的,从其规定。
第十四条 允许将土地出让净收益安排的保障性住房建设资金、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额等用于政府筹建的保障性租赁住房建设和运营管理。
第三章 建设与项目认定管理
第十五条 保障性租赁住房项目建设分为以下三类:
(一)新建类项目:利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地新建的保障性租赁住房项目;
(二)改建类项目:利用非居住存量房屋、存量住房改建、改造的保障性租赁住房项目;
(三)纳入管理类项目:盘活闲置住房的保障性租赁住房项目,包括纳入保障性租赁住房规范管理的市场租赁住房、租赁型人才住房和产业园区中未列入公租房建设计划或未领取相关资金补助的集体宿舍等。
第十六条 新建类保障性租赁住房项目建设规模一般不少于50套(间)且建筑面积不少于2000平方米。改建类保障性租赁住房项目建设规模一般不少于30套(间)且建筑面积不少于1000平方米。
第十七条 保障性租赁住房新建项目以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主,原则上最大不超过 90 平方米,其中 70 平方米以下户型套数不少于 80%。
已经开工或建成的住房转为保障性租赁住房使用的,可以适当放宽面积标准至120平方米,超过120平方米的户型可以按间出租或改造成小户型。
第十八条 保障性租赁住房装修标准不应低于本地区公租房交付使用的装修标准。
第十九条 已列入国家和自治区保障性租赁住房规划计划、拟开工建设或正在建设和已建成投入运营、纳入保障性租赁住房规范管理的项目,均应发放自治区统一制定的保障性租赁住房项目认定书对项目予以认定。
第二十条 符合本办法第十七条、第十八条、第十九条、第四十一条、第四十三条、第四十四条规定条件的保障性租赁住房项目,由建设单位按属地原则,向市或区住房城乡建设部门提出项目认定申请,并提交以下材料:
(一)《保障性租赁住房项目认定申请书》;
(二)项目建设主体营业执照或组织机构代码证等相关身份证明材料;
(三)权属证明材料;
(四)《建筑工程施工许可证》或《建设工程规划许可证》等项目建设手续文件(新建类项目提供);
(五)项目建设方案;
1.新建类项目包括项目总平面设计图、标准层平面图、户型配比表等内容。
2.改建类项目包括拟改建(改造)项目的基本情况、改建(改造)技术方案、户型配比表等,涉及环境和结构安全的,需提交相关评估报告。
(六)项目运营方案;
1.面向社会出租的,运营方案应包含运营管理单位信息、需求摸底信息、出租方式、租金价格、房源情况、供应对象、装修标准及运营期限等内容。
2.定向出租的,运营方案应包含经建设单位、园区管理单位或本系统主管部门等单位或部门盖章认可后的运营和租金管理制度。
(七)其他需要提交的材料。
第二十一条 自受理项目认定申请之日起10个工作日内,市(区)保障性租赁住房工作领导小组组织相关成员单位对保障性租赁住房项目的建设、分配、运营管理方案等认定申请材料进行联合审查;对通过审查的项目,直接发放或授权当地住房城乡建设部门发放《保障性租赁住房项目认定书》。
项目认定书发放后,市(区)保障性租赁住房工作领导小组办公室应在5个工作日内,将项目认定结果抄报自治区保障性租赁住房及房地产市场调控工作领导小组办公室;当地住房城乡建设部门应在5个工作日内,将已发放的项目认定书及相关申请材料上传至广西保障性住房全生命周期管理系统。
第二十二条 利用住宅用地新建及对既有住宅装修改造的保障性租赁住房项目、既有租赁住房认定为保障性租赁住房的项目,市(区)保障性租赁住房工作领导小组可优化联审联批手续,加快项目认定效率。
第二十三条 保障性租赁住房项目建设单位、运营管理单位或建设套数等情况发生变化的,建设单位或运营管理单位应自前述情况变动之日起30日内,向原项目认定书发放部门提出项目认定书变更申请,提交变更申请书、说明等变更申请材料。
自受理变更申请之日起10个工作日内,原项目认定书发放部门对变更申请及相关材料进行审查;经审查符合要求的,给予办理保障性租赁住房项目认定书变更手续。
项目认定书变更后,市(区)保障性租赁住房工作领导小组办公室、当地城乡建设部门参照本办法第二十二条的规定做好变更备案、变更材料上传等有关工作。
第二十四条 正在建设的新建、改建(改造)类项目,建设单位应将项目认定书在施工现场进行展示。达到运营条件的项目,运营管理单位应将项目认定书在运营地点显眼处进行展示。
第二十五条 保障性租赁住房不得上市销售或变相销售,严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。
第二十六条 项目取得《保障性租赁住房项目认定书》后,在办理立项、用地、规划、环保、施工、消防等手续过程中,因不符合审批条件确实无法办理相关手续的,或因征收拆迁等不可抗力因素灭失的,建设单位可向市(区)保障性租赁住房工作领导小组提出退出保障性租赁住房管理申请。
第二十七条 自受理申请之日起10个工作日内,市(区)保障性租赁住房工作领导小组审查同意项目退出管理的,直接发放或授权当地住房城乡建设部门发放《保障性租赁住房项目注销认定书》。
第二十八条 项目退出管理后,不再享受对保障性租赁住房的专门支持政策。市(区)保障性租赁住房工作领导小组办公室应在5个工作日内,将项目注销情况抄报自治区保障性租赁住房及房地产市场调控工作领导小组办公室;当地城乡建设部门应在5个工作日内,将项目注销认定书等相关材料上传至广西保障性住房全生命周期管理系统,并将项目退出管理等情况抄送税务、金融等管理部门以及水、电、气等市政公用单位。
第四章 运营与配租管理
第二十九条 保障性租赁住房项目建设或运营的主体应为机关、企事业单位、社会团体等法人或非法人组织。建设单位可自行运营管理,也可与其他市场主体合作或委托其他市场主体进行运营管理。
第三十条 运营管理单位对保障性租赁住房及其配套商业服务设施实行租赁管理、动态监督及修缮维护。
保障性租赁住房实行“谁投资、谁所有”,由拥有收益权的单位承担运营管理费用。
第三十一条 国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书约定为保障性租赁住房的项目、企事业单位自有闲置土地(非住宅或商住用地)建设的项目、集体经营性建设用地新建的项目、利用产业园区配套用地占比提高部分建设的项目,应当按保障性租赁住房持续运营。
第三十二条 利用商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建的项目、集体经营性建设用地上存量房屋改建的项目、住宅出让用地建设的项目、存量住房纳入保障性租赁住房管理的项目、利用产业园区配套用地占比非提高部分建设的项目最低运营期限10年,运营期限自该项目符合运营条件并被录入广西保障性住房全生命周期管理系统之日起算。
运营期限届满后,运营管理单位决定不再该项目作为保障性租赁住房使用的,应于运营期限届满之日起30日内,向市(区)保障性租赁住房工作领导小组办公室提出项目退出申请。逾期未提出申请的,将继续作为保障性租赁住房运营。
市(区)保障性租赁住房工作领导小组办公室、当地城乡建设部门将参照本办法第二十八条、第二十九条的规定,办理项目退出运营、备案等相关手续。
不作为保障性租赁住房使用后,项目不再享受保障性租赁住房的相关支持政策,运营管理单位应及时向自然资源部门、城乡建设部门等提出恢复原规划或房屋用途使用申请。
第三十三条 保障性租赁住房主要以面向社会出租和定向出租的方式运营。
第三十四条 面向社会出租的保障性租赁住房,既可以直接面向符合条件的承租人出租,也可以面向用人单位整体出租。
用人单位整体承租的,由用人单位安排符合条件的本单位员工入住。仍有富余房源的,可面向社会出租给其他符合条件的承租人或用人单位。用人单位应及时向运营管理单位报送入住人信息及入住人与用人单位的劳动合同,做好合同签订、入住人条件审核、费用收缴、退租和入住人管理等工作,不得将保障性租赁住房进行转租赚取差价。
第三十五条 面向社会出租的保障性租赁住房,运营管理单位所持营业执照经营范围应当包含“住房租赁”。
第三十六条 定向出租的保障性租赁住房,主要面向本单位、本园区、本系统等符合条件的特定人群出租。仍有富余房源的,可面向社会出租给其他符合条件的承租人或用人单位。
运营管理单位应按照本办法第三十五条、第三十六条规定面向社会出租的有关要求执行。
第三十七条 保障性租赁住房原则上实行“先到先租、随到随租”,不得挑客拒租,运营期间房源满租的,可建立轮候名册,按照申请先后顺序轮候。
第三十八条 对审核通过的申请入住人员,运营管理单位应与承租人签订租赁合同,并使用自治区统一制定的保障性租赁住房租赁合同示范文本。保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于6个月(承租人有特殊要求的除外)。
运营管理单位应及时更新入住人员名单并上传至广西保障性住房全生命周期管理系统。
第三十九条 保障性租赁住房租金应略低于同地段同品质市场租赁住房租金,由运营管理单位聘请第三方专业机构评估后,报项目所属市或城区人民政府确定。
保障性租赁住房租金实行动态调整。保障性租赁住房租金确定或调整后,运营管理单位应在1个月内报项目所属市(区)住房保障部门备案。
第四十条 保障性租赁住房的租金由运营管理单位负责向承租人收取。租金收入由保障性租赁住房的产权所有部门或单位自行管理。
第五章 准入与退出管理
第四十一条 保障性租赁住房的供应对象为在本市城区范围内无自有住房或住房困难的新市民、青年人等群体。
第四十二条 无自有住房是指申请家庭在当地不拥有任何产权住房。
住房困难是指申请家庭在当地有自有住房但人均住房建筑面积不超过13平方米。
第四十三条 申请保障性租赁住房,应当同时具备下列条件:
(一)申请人年满18周岁并具有完全民事行为能力;
(二)申请人具有本市城区户籍,或在本市城区范围内居住且工作;
(三)申请人在本市城区范围内无自有住房或住房困难;
(四)申请人未享受本市公共租赁住房(含租赁补贴)或保障性租赁住房保障。
申请人已婚的,其配偶、未满十八周岁的子女应当列为共同申请人。与申请人具有法定的赡养、抚养关系的其他家庭成员,可以列为共同申请人。共同申请人应同时符合前款第三项、第四项规定的条件。
一个家庭或单身人士只能在当地申请一套保障性租赁住房。
第四十四条 申请承租保障性租赁住房,应向运营管理单位提交以下材料:
(一)《保障性租赁住房承租申请表》;
(二)成年申请人、共同申请人身份证,未成年共同申请人户口本或出生证;
(三)已婚申请人、共同申请人提供结婚证;
(四)申请人有效期内的劳动合同(或劳务合同、聘用协议、录用通知、自主创业的工商登记)等就业情况材料。
定向出租的以及用人单位整体承租的,用人单位可以证明方式批量提供前款第二项、第三项、第四项情况。
第四十五条 申请保障性租赁住房实行诚信申报制度。信息申报的单位和个人对申报信息和申请材料的真实性、准确性、合法性负责。
第四十六条 申请及审核流程:
(一)申请。申请人到运营管理单位现场提交《保障性租赁住房承租申请表》等相关申请材料,由运营管理单位负责接收申请材料。
(二)材料接收和移送。运营管理单位对申请人申报材料进行接收,3个工作日内将申请材料移送项目所属区住房保障部门。
(三)审核。区住房保障部门7个工作日内完成申请家庭准入审核。经审核符合条件的,审核结果在所在城区政府网站公示5日。公示无异议或异议不成立的,区住房保障部门发放《贺州市城区保障性租赁住房配租通知书》。
区住房保障部门通过信息共享、部门协查、信函调查、入户调查等方式核实申请人在城区范围内自有住房(含不动产登记信息、商品房网签备案信息、享受政策性住房信息等)情况。
(四)承租。申请人凭《贺州市城区保障性租赁住房配租通知书》,与运营管理单位签订保障性租赁住房租赁合同,办理入住相关手续。
第四十七条 租赁合同期满后,承租人需续租的,应在合同期满前1个月向运营管理单位提出申请,经审核仍符合保障条件的,予以办理续租手续;不符合保障条件的不再续租,承租人应依合同限时办理退出手续。
第四十八条 承租人出现以下情形之一的,运营管理单位有权解除、终止或不再续签租赁合同,收回已配租的住房,并报项目所属区住房保障部门取消其保障资格:
(一)承租人不再符合准入条件的;
(二)承租人无正当理由拒不履行保障性租赁住房租赁合同,按约定应退出保障性租赁住房的;
(三)不在本市城区范围内工作和生活的;
(四)法律、法规、规章规定或合同约定的其他情形。
被取消配租资格并收回保障性租赁住房的,承租人如有特殊原因暂时无法退出的,应向运营管理单位申请并经其同意后,可给予一定时间的过渡期,过渡期原则上不超过6个月,过渡期租金按市场租赁住房租金价格缴纳。
第四十九条 承租人自然死亡的,保障资格自动丧失,运营管理单位有权收回原出租给其的保障性租赁住房。
第六章 监督管理与责任追究
第五十条 区住房保障部门对承租保障性租赁住房的承租人保障资格开展动态抽查,发现入住人员不符合准入条件的,督促运营管理单位予以腾退。
第五十一条 申请人以隐瞒、虚报、伪造等不正当手段取得保障性租赁住房,或者因无正当理由拒不履行合同退出保障性租赁住房的,五年内不得再次申请保障性租赁住房,并记入住房保障诚信档案。
第五十二条 保障性租赁住房管理部门的工作人员在管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依纪依规给予处分;构成犯罪的,移送司法机关依法处理。
第七章 附则
第五十三条 本办法市辖各县可参照执行。
第五十四条 本办法自印发之日起实施。
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