各相关单位:
为进一步加强我市商品房预售资金监管,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《关于规范商品房预售资金监管的意见》等有关规定,我局对《贺州市住房和城乡建设局 中国人民银行贺州市中心支行 中国银行保险监督管理委员会贺州监管分局关于印发贺州市商品房预售资金监管实施细则的通知》(贺住建规〔2022〕4号)进行了修订,形成《贺州市商品房预售资金监管实施细则》(征求意见稿)。现向社会公开广泛征求意见,欢迎有关单位和各界人士对征求意见稿提出意见:
一、通过信函方式将意见邮寄至:贺州市八步区新风街46号贺州市住房和城乡建设局(邮编:542800)。来信请注明“《贺州市商品房预售资金监管实施细则》(征求意见稿)“征集意见”字样。
二、通过电子邮箱将意见发送至:hzzjj2@gxj.gxhz.gov.cn。
三、未尽事宜,请与市住房和城乡建设局房产资金管理中心联系,联系电话:0774-5131800。
四、意见反馈截止时间为:2024年4月21日。
附件:贺州市商品房预售资金监管实施细则(征求意见稿)
贺州市住房和城乡建设局
2024年3月22日
附件:
贺州市商品房预售资金监管实施细则
(征求意见稿)
第一条 为加强对我市商品房预售资金的监督管理,保障商品房预售资金专款专用,保护购房人的合法权益,防范预售商品房违约交付风险,促进房地产市场的健康有序发展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等 有关规定,结合本市实际,制定本实施细则。
第二条 贺州市住房和城乡建设局核发预售许可的商品房项目,取得《商品房预售许可证》后,房地产开发企业收取的商品房预售资金(包括定金、首付款、按揭贷款以及其他形式的全部购房款项)适用于本实施细则。
第三条 贺州市住房和城乡建设局会同中国人民银行贺州市中心分行、国家金融监督管理总局贺州监管分局通过公开招标方式确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。
承接商品房预售资金监管业务的商业银行应当同时符合以下条件:
(一)取得《金融许可证》在贺州市注册备案、经营状况良好且在贺州市城区设有营业网点的商业银行。
(二)为商品房预售资金的收取、存放、拨付提供优质服务,能够配备专用POS机刷卡直接进入监管账户。
(三)商业银行业务管理系统要与商品房预售资金监管系统对接,确保监管账户资金流水实时共享,并实现资金交存、申请、审核、拨付“全程网办”。
第四条 贺州市住房和城乡建设局是贺州市商品房预售资金监管的主管部门,负责督促检查商品房预售资金监管实施情况。贺州市房产资金管理中心是商品房预售资金监管机构,负责具体实施商品房预售资金的监督管理工作。
中国人民银行贺州市中心分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。
国家金融监督管理总局贺州监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
贺州市住房和城乡建设局、中国人民银行贺州市中心分行、国家金融监督管理总局贺州监管分局建立商品房预售资金监管协调联合检查机制,发现违法违规行为的,要及时进行处罚。
第五条 房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前,应当先办理商品房预售资金监管手续,向监管机构提供以下预售资金监管资料:
(1)申请对商品房预售资金监管的报告;
(2)商品房预售资金监管申请表;
(3)监管账户开户证明;
(4)商品房预售资金一房一价表;
(5)企业营业执照正本(复印件);
(6)达到交付使用条件所需的建筑施工合同(复印件);
(7)按工程进度从监管账户直接拨付施工单位项目工程建设款及支付农民工工资计划明细表;
(8)监管账户公示相片及其他相关材料。
第六条 按照一次预售许可申请对应一个账户的原则,房地产开发企业申请商品房预售许可证前,应当在能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行开立商品房预售资金监管专用账户,此账户名称中需明确包含监管楼栋信息与“商品房预售资金监管专用账户”等字样。住房和城乡建设部门、房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议,明确预售资金监管额度、收存和使用方式、违约责任等内容。
第七条 监管机构审核房地产开发企业提交的材料,合理确定监管额度。按照房地产开发企业提交的商品房项目达到交付使用条件所需的建筑施工合同金额(包括建筑安装和配套建设等费用)的110%确定监管额度。如房地产开发企业提交的建筑施工合同单价低于最近一期《贺州市建设工程造价信息》房屋建筑工程造价指标,按《贺州市建设工程造价信息》的房屋建筑工程造价指标计算金额确定监管额度。
监管机构确定监管额度及预售资金使用计划表后,将该项目列入监管。房地产开发企业提出资金使用申请,经住房和城乡建设部门核实同意,商品房预售资金监管账户的开户银行要及时拨付。
第八条 房地产开发企业根据工程建设进度,达到以下八个使用节点可申请使用相应节点的监管额度预售资金,且各节点使用数额不得超过以下最高限额:
(1)监管项目取得《商品房预售许可证》后申请用款的,使用数额不超过监管额度预售资金总额的25%;
(2)监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半申请用款的,使用数额累计不超过监管额度预售资金总额的40%;
(3)监管项目主体工程封顶申请用款的,使用数额累计不超过监管额度预售资金总额的50%;
(4)监管项目建筑安装工程(内墙砌体、内外墙抹灰、涂料等)完工后,使用数额累计不超过监管额度预售资金总额的70%;
(5)监管项目建筑安装工程(包括入户门、窗、电梯、拆除外架等)完工后,使用数额累计不超过监管额度预售资金总额的80%;
(6)室内基础设施安装(取得消防、人防、给排水、供电、燃气工程验收报告),使用数额累计不超过监管额度预售资金总额的90%;
(7)项目绿化、规划等工程取得验收报告,使用数额累计不超过监管额度预售资金总额的95%;
(8)商品房项目完成房屋所有权首次登记后,房地产开发企业申请解除商品房预售资金监管的,经监管机构核实后同意解除商品房预售资金监管。
第九条 房地产开发企业预售商品房时,应当在商品房买卖合同中注明商品房预售资金监管账户的开户商业银行、监管账户等信息,并与购房人约定将全部购房款直接存入该监管账户。商业银行应将商品房预售款全额直接存入监管账户内。未开立本预售项目监管账户的商业银行,不得收存本预售项目的商品房预售款。
购房人申请购房贷款的,发放贷款的金融机构及住房公积金中心应将贷款全额直接划转至该项目商品房预售资金监管账户。
非监管银行向监管项目购房人发放按揭贷款的,应将款项全额直接划转入该项目商品房预售资金监管账户。
房地产开发企业应当及时将购房人交款信息录入商品房预售资金监管系统。购房人采取一次性付款或分期付款的,预售房款全额进入监管账户后提交《商品房买卖合同》登记备案;采取银行按揭贷款方式付款的,首付款进入监管账户后可提交《商品房买卖合同》登记备案。
第十条 监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金,应当专款专用,专项用于工程建设,包括项目建设必需的建筑材料、农民工工资、设备和施工进度款等相关支出。监管额度内的资金,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,监管银行不得擅自划扣;设立子公司的房地产开发企业,集团公司不得抽调;不得用于偿还任何借(贷)款本金和利息,缴纳土地款、罚金、税金、营销费用及支付房地产开发企业员工工资等。
第十一条 房地产企业申请使用预售资金时,应登录商品房预售资金监管系统,上传使用《商品房预售资金使用申请表》及申请节点对应的形象相片,建设单位、施工单位、监理单位三方确认书,监管机构派出人员进行现场核验。
第十二条 进入商品房预售资金监管账户内的预售资金累计达到监管额度后,超出监管额度的预售资金,企业提出申请,经监管机构核实后可提取使用资金。
第十三条 房地产开发企业申请使用监管额度预售资金的,监管机构应当在受理之日起5个工作日内完成审核,对符合使用条件的,直接从监管账户划拨款项至相关单位账户,对不符合使用条件的,对资金申请做退件处理。
第十四条 商品房预售资金监管账户开户银行凭监管机构商品房预售资金监管系统指令划转预售资金,并且关联每笔划款与其对应的划款指令编号。每个划转指令自发出之日起15天内有效,逾期自动失效。
第十五条 因开发企业面临重大财务或管理问题而存在较大交付风险的,可能引发重大矛盾纠纷房地产开发项目,县(区)级项目由当地住建部门提出并报县(区)政府批准,市级项目由市住建部门提出并报市政府批准,列为“保交楼”项目。
“保交楼”项目及由贺州市城区房地产开发项目遗留问题和闲置土地处理工作领导小组确定的相关处遗项目。由房地产开发企业或管理人根据实际建设需求提交项目建设及资金使用计划,由住建部门按工程实际产生费用拨付,专款专用,封闭运行。
第十六条 商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后,房地产开发企业、被拖欠工资的农民工、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、农民工工资、材料款、设备款等项目建设所需资金,或者购房人因购房合同解除申请退还购房款,经项目所在地住房和城乡建设部门审核同意的,商业银行应当及时支付,并将付款情况及时向人民法院报告。
第十七条 监管项目完成房屋所有权首次登记后,按照下列程序办理解除商品房预售资金监管手续:
(一)房地产开发企业向监管机构提交《房屋所有权登记权属证书》复印件,经监管机构核实后,同意解除预售资金监管,出具《解除商品房预售资金监管通知书》;
(二)商品房预售资金监管账户开户银行凭《解除商品房预售资金监管通知书》办理解除商品房预售资金监管手续。
第十八条 监管机构对商品房预售资金实行全程动态监管。完善商品房预售资金监管系统、商品房买卖合同网签备案管理系统、商业银行业务管理系统以及银联网银系统进行连接,动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况。
第十九条 监管银行需每月定期向监管机构提交预售资金监管账户的明细报告。监管机构定期梳理各项目销售金额、施工进度、工程款支付、农民工工资和预售监管资金使用情况,排查风险项目。对出现监管资金支出额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等情形的房地产开发项目,要进行专项核查并及时作出处理。
第二十条 有下列情况之一,监管机构不予办理商品房预售资金申请使用手续:
(一)监管项目未达到规定的资金使用节点的;
(二)房地产开发企业申请超出使用节点最高限额的;
(三)提交资料不实不全的。
第二十一条 房地产开发企业有以下行为之一的,监管机构应要求其限期整改,整改期间暂停使用网签系统及拨付监管资金;限期未整改或整改未完成的,监管机构对企业违法违规行为予以通报,并作为不良行为记入其信用档案。
(一)未按规定使用商品房预售资金的;
(二)未按规定将购房款存入商品房预售资金监管账户的;
(三)隐瞒真实情况,提交虚假材料申请使用预售资金的;
(四)违规挪用商品房预售资金的;
(五)以收取其他款项为名变相逃避监管的。
第二十二条 勘察、设计、施工、监理等有关单位提供虚假材料或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用预售资金的,由监管部门责令其限期改正,逾期未整改的,依法依规进行查处。
第二十三条 贺州市住房和城乡建设局会同人民银行贺州市中心分行、国家金融监督管理总局贺州监管分局加强对监管银行的监管,对存在未履行预售资金监管职责、违反相关规定等情况的监管银行,可按协议约定暂停或取消其商品房预售资金监管业务,并通过贺州市住房和城乡建设局门户网站予以公示。
预售资金监管账户开户商业银行违反预售三方监管协议,未经住房和城乡建设部门核实同意,擅自拨付或者挪用预售资金的;或者发放个人按揭贷款的商业银行未按规定全额直接将按揭贷款划入《商品房预售许可证》载明的监管账户的。上述两项行为由涉事银行负责及时追回资金,无法追回的依法承担相应赔偿责任,并由银行主管部门按有关规定对相关单位及责任人进行查处。
第二十四条 本实施细则自印发之日起施行。原《贺州市住房和城乡建设局 中国人民银行贺州市中心分行 国家金融监督管理总局贺州监管分局关于印发贺州市商品房预售资金监管实施细则的通知》(贺住建规〔2022〕4号)同时废止。各县(区)可参照本实施细则执行,也可制定符合本县(区)实际情况的商品房预售资金监管实施细则。
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