（更正重印件）贺住建规〔2024〕1号贺州市住房和城乡建设局 中国人民银行贺州市分行 国家金融监督管理总局贺州监管分局关于印发贺州市商品房预售资金监管实施细则的通知

各有关单位：

为进一步加强商品房预售资金监管，现将《贺州市商品房预售资金监管实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

 　　　　　　　　　　　　　　　　　　贺州市住房和城乡建设局  中国人民银行贺州市分行     

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家金融监督管理总局贺州监管分局                   

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2024年10月31日      

(此件公开发布)

贺州市商品房预售资金监管实施细则 

第一条  为加强对我市商品房预售资金的监督管理，保障商品房预售资金专款专用，保护购房人的合法权益，防范预售商品房违约交付风险，促进房地产市场的健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条  贺州市住房和城乡建设局核发预售许可的商品房项目，取得《商品房预售许可证》后，房地产开发企业收取的商品房预售资金（包括定金、首付款、按揭贷款以及其他形式的全部购房款等）适用于本实施细则。

第三条  贺州市住房和城乡建设局会同中国人民银行贺州市分行、国家金融监督管理总局贺州监管分局遵循属地管理原则，通过公开招标方式确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称监管银行）。

承接商品房预售资金监管业务的商业银行应当同时符合以下条件：

（一）为商品房预售资金的收取、存放、拨付提供优质服务，能够为房地产开发企业配备专用刷卡（POS）机用于收取购房款，使购房款能直接进入商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。

（二）商业银行业务管理系统需与商品房预售资金监管系统对接，确保监管账户的资金信息实时共享，并实现资金交存、申请、审核、拨付“全程网办”。

第四条  贺州市住房和城乡建设局是贺州市商品房预售资金监管的主管部门，负责督促检查商品房预售资金监管实施情况。贺州市房产资金管理中心是商品房预售资金监管机构，负责具体实施商品房预售资金的监督管理工作。

中国人民银行贺州市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局贺州监管分局负责对商业银行商品房预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

贺州市住房和城乡建设局、中国人民银行贺州市分行、国家金融监督管理总局贺州监管分局建立商品房预售资金监管协调联合检查机制，发现违法违规行为的，要依法及时处理。

第五条  商品房预售资金监管流程

（一）设立账户

房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当依据一次预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行开设专用存款账户（监管账户）。监管账户名称为“房地产开发企业名称+项目名称+相关楼栋+监管专户”四个部分组成。住房和城乡建设部门、房地产开发企业和监管银行应当签订商品房预售资金三方监管协议，明确商品房预售资金监管额度、收存和使用方式、违约责任等内容。

（二）列入监管

1.房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应当先办理商品房预售资金监管手续，向监管机构提供以下预售资金监管资料：

 （1）申请对商品房预售资金监管的报告；

（2）商品房预售资金监管申请表；

（3）监管账户开户证明；

（4）商品房一房一价表；

　　（5）企业营业执照正本（复印件）；

（6）建筑施工合同（复印件）；

（7）按工程进度从监管账户直接拨付施工单位项目工程建设款及支付农民工工资计划明细表；

（8）监管账户公示相片及其他相关材料。

2.按照房地产开发企业提交的商品房项目达到交付使用条件所需的工程建设预算总额（包括建筑安装和配套建设等费用）的110%确定监管额度。如房地产开发企业提交的建筑施工合同单价低于最近一期《贺州市建设工程造价信息》房屋建筑工程造价指标，按《贺州市建设工程造价信息》的房屋建筑工程造价指标计算金额的110%确定监管额度。

3.监管机构确定监管额度及预售资金使用计划表后，将该项目列入监管。

（三）资金交存

1.房地产开发企业应配备商品房预售资金专用刷卡（POS）机用于收取购房人缴存的商品房预售资金，并对购房人提供包含收款账户、收款账号、收款金额等监管账户信息的商品房预售资金缴存证明。

2.房地产开发企业预售商品房时，应当在商品房买卖合同中注明商品房预售资金监管账户的开户银行、监管账户等信息，并与购房人约定将全部购房款直接存入该监管账户。

3.监管银行应将商品房预售款全额存入监管账户内。未开立本预售项目监管账户的商业银行，不得收存本预售项目的商品房预售款。

4.购房人申请购房贷款的，发放贷款的金融机构及住房公积金中心应将贷款全额直接划转至商品房预售资金监管账户。

5.非监管银行向监管项目购房人发放按揭贷款的，应将款项全额直接划转入《商品房预售许可证》载明的监管账户。 

6.房地产开发企业应当在收取房款当日将购房人交款信息录入商品房预售资金监管系统。购房人采取一次性付款或分期付款的，预售房款全额进入监管账户；采取银行按揭贷款方式付款的，首付款进入监管账户后即可提交《商品房买卖合同》登记备案。

（四）申请使用

1.房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，根据工程建设进度，达到以下八个使用节点时可申请使用该节点对应的预售资金监管额度，且各节点使用数额不得超过以下最高限额：

（1）监管项目的地下结构完成并取得《商品房预售许可证》后申请用款的，使用比例不超过监管额度的25%；

（2）监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半后申请用款的，使用比例累计不超过监管额度的40%；

（3）监管项目主体工程封顶后申请用款的，使用比例累计不超过监管额度的50%；

（4）监管项目砌体涂料工程（内墙砌体、内外墙抹灰、涂料等）完工后，使用比例累计不超过监管额度的70%；

（5）监管项目装饰工程（入户门、窗、电梯安装，拆除外架等）完工后，使用比例累计不超过监管额度的80%；

（6）监管项目室内基础设施安装（取得消防、人防、给排水、供电、燃气工程验收报告），使用比例累计不超过监管额度的90%；

（7）监管项目绿化、规划等工程取得验收报告，使用比例累计不超过监管额度的95%；

（8）监管项目完成房屋所有权首次登记后，房地产开发企业申请解除商品房预售资金监管的，经监管机构核实后同意解除商品房预售资金监管。

2.房地产企业申请确定商品房预售资金使用节点时，应登录商品房预售资金监管系统，上传申请节点对应的形象相片，建设单位、施工单位、监理单位盖章的三方确认书，由监管机构进行核验。

3.监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，专项用于工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、农民工工资、设备和施工进度款等相关支出。监管账户内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调；不得用于偿还任何借（贷）款本金和利息，缴纳土地款、罚金、税金、营销费用及支付房地产开发企业员工工资等。

4.进入商品房预售资金监管账户内的预售资金累计达到监管额度后，超出监管额度的预售资金，企业提出申请，经监管机构核实后可以使用资金。

5.监管账户内的商品房预售资金累计达到使用节点对应的监管额度后，由房地产企业在商品房预售资金监管系统中申请，监管机构应当在受理之日起5个工作日内完成审核。对符合使用条件的，在商品房预售资金监管系统向对应监管银行发送同意使用商品房预售资金指令，监管账户开户银行凭指令直接划转商品房预售资金，并且关联每笔划款与其对应的划款指令编号；对不符合使用条件的，对资金申请做退件处理。

第六条  因开发企业面临重大财务或管理问题而存在较大交付风险，可能引发重大矛盾纠纷的房地产开发项目，县（区）级项目由当地住建部门提出并报县（区）政府批准，市级项目由市住建部门提出并报市政府批准，列为“保交楼风险”项目。

“保交楼风险”项目和贺州市城区房地产开发项目遗留问题和闲置土地处理工作领导小组确定的处遗项目，由房地产开发企业或管理人根据实际建设需求提交项目建设及资金使用计划，由住建部门按工程实际产生费用拨付，专款专用，封闭运行。

第七条  监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、被拖欠工资的农民工、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以监管账户资金支付工程建设进度款、农民工工资、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设部门审核同意的，监管银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。

第八条  监管项目完成房屋所有权首次登记后，按照下列程序办理解除商品房预售资金监管手续：

（一）房地产开发企业向监管机构提交《房屋所有权登记权属证书》复印件，经监管机构核实后，同意解除预售资金监管，出具《解除商品房预售资金监管通知书》；

（二）商品房预售资金监管账户开户银行凭《解除商品房预售资金监管通知书》办理解除商品房预售资金监管手续。

第九条  监管机构对商品房预售资金实行全程动态监管。将商品房预售资金监管系统、商品房买卖合同网签备案管理系统、商业银行业务管理系统进行连接，动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况。

第十条  监管银行需每月定期向监管机构提交监管账户的明细报告。监管机构定期梳理各项目销售金额、施工进度、工程款支付、农民工工资和预售监管资金使用情况，排查风险项目。对出现监管资金支出额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等情形的房地产开发项目，要进行专项核查并及时作出处理，并立即告知监管机构。监管机构要及时作出处理。

第十一条  有下列情况之一，监管机构不予办理商品房预售资金申请使用手续：

  （一）监管项目未达到规定的资金使用节点的；

  （二）房地产开发企业申请超出使用节点最高限额的；

  （三）提交资料不实不全的。

第十二条 监管机构应加强对商品房预售资金监管，房地产开发企业有以下行为之一的，监管机构应责令其限期整改，整改期间暂停其监管资金拨付；逾期不整改或整改不到位的，监管机构暂停该项目的预售许可或商品房网签备案，记入房地产开发企业信用信息档案，并依法追究法律责任。

（一）未将预售资金全部存入监管账户的；

（二）提供虚假证明套取预售资金的；

（三）以收取各类款项为名变相逃避商品房预售资金监管的。

第十三条  勘察、设计、施工、监理等有关单位提供虚假材料或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由监管部门责令其限期改正，逾期未整改的，依法依规进行查处。

第十四条  贺州市住房和城乡建设局会同中国人民银行贺州市分行、国家金融监督管理总局贺州监管分局加强对监管银行的监管，对存在未履行商品房预售资金监管职责、违反相关规定等情况的监管银行，可按协议约定暂停或取消其商品房预售资金监管业务，并通过贺州市住房和城乡建设局门户网站予以公示。

监管银行违反预售三方监管协议，未经住房和城乡建设部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任；发放按揭贷款的商业银行未按规定将按揭贷款转入监管账户的。由监管机构通报中国人民银行贺州市分行、国家金融监督管理总局贺州监管分局予以处理。

　　本实施细则自印发之日起施行，各县（区）参照本实施细则执行，也可制定符合本县（区）实际情况的商品房预售资金监管实施细则。原《贺州市住房和城乡建设局 中国人民银行贺州市中心支行中国银行保险监督管理委员会贺州监管分局关于印发贺州市商品房预售资金监管实施细则的通知》（贺住建规〔2022〕4号）同时废止。